ECP 2020

1. Branco P 22 februari 2020 07:06

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 14 apr 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4022

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   Dit nieuws m.b.t. Corona in Lombardije is wel vervelend voor ECP:
   
   www.hln.be/nieuws/buitenland/coronavi...
   
   Dat dorpje ligt op 50 km afstand van de qua huuromvang nr. 2 en nr. 3 in de Italiaanse portefeuille van ECP. Hopelijk hebben de autoriteiten daar in Lombardije de boel daar nu afdoende op lock-down gedaan, dat is de komende weken nu wel serieus even spannend daar. Benieuwd of de koers hierop gaat reageren maandag.
   
   Wat mij opviel was de stevige correctie van winkelvastgoed afgelopen vrijdag, maar toen was dit nieuws nog niet bekend lijkt mij. Wel had een analist het advies voor KLEP verlaagd (koersdoel naar 27 euro) en ook had een analist voor Unibail zijn koersdoel iets verlaagd (naar 158 euro) edoch wel met advies "kopen". Het kan toch zijn dat de markt hierop niet goed heeft gereageerd.
   
   
2. Marco19 22 februari 2020 10:37

   auteur info

   • Marco19

     Lid sinds: 15 mrt 2004

     Laatste bezoek: 14 apr 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 239

     Gegeven: 108

   •    Aantal posts: 1.938

   De vraag is of we de bodem op 22 gaan testen en of we nog dieper gaan naar de 21.40 van Goldman...
3. junkyard 22 februari 2020 11:04

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 14 apr 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1096

     Gegeven: 75

   •    Aantal posts: 3.052

   Bedankt Branco P!
   
   Supermarkt naast de parking lijkt mij ideaal. Supermarkt naar uitbreiding verplaatsen zou betekenen dat dure (nieuwe) meters worden opgegeven voor de supermarkt, en dat de oude ruimte van de supermarkt (met lage plafonds) herontwikkeld moet worden. Dat zal een duur plan zijn.
   
   Inclusief uitbreiding hoopt ECP hier toch een URW winkelcentrum van te maken, met bezoekers richting de 10 miljoen (en 200 winkels?), inclusief een warenhuis als grote huurder.
   
   JV partner na goedkeuring op uitbreiding lijkt mij ook meest logisch, alleen verwacht ik niet dat zo'n partner zou willen instappen tegen een NIY van 4% (ECP heeft zelfs iets beneden 4% gekocht), of markten moeten sterk verbeteren.
   
   Voor ECP is Woluwe erg groot (in omvang en waarde), bij aankoop werd duidelijk dat ECP wil inzetten op grotere winkelcentra. Kleinere winkelcentra zijn afgelopen jaren verkocht, er wordt dus ingezet op winkelcentra die iets meer bieden dan de dan de dagelijkse winkelbehoefte.
   
   Qua timing was het moment van Woluwe aankoop (+ LTV verhoging) in ieder geval niet goed, hierna is de markt in elkaar gezakt. Nu zijn er betere koopjes vindbaar, met veel aanbod en weinig vraag.
   
   Wereldhave Belgium keek destijds ook naar de aankoop van Woluwe, maar vond de prijs veel te hoog en haakte af. Bij Woluwe aankoop duidelijk dat de waarde van de uitbreiding de (te) hoge prijs voor dit wat gedateerde winkelcentrum moet verantwoorden, dit blijkt nu langer te duren en de uitbreiding is kleiner in omvang dan vooraf werd ingeschat.
4. Branco P 22 februari 2020 11:36

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 14 apr 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4022

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   Waarschijnlijk ben je niet in Woluwe geweest Junkyard, want anders had je mijn vaststelling wel beaamd. er is op Food en horeca juist nog veel terrein te winnen daar en extra fashionmeters is niet de toekomst. Een supermoderne mooie supermarkt/versmarkt zou een echte aanwinst zijn. En dat zeg ik niet vanwege mijn liefde voor supermarkten ;-)
   
   8000m2 retail, dan denk ik aan 2 of 3 grote winkels en 10 tot 15 kleine units. Het is een goed centrum en de uitbreiding zal wat waarde toevoegen. Gezien het feit dat we het hier over Brussel hebben zit je toch op yields onder 4,5% me dunkt
5. junkyard 22 februari 2020 11:44

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 14 apr 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1096

     Gegeven: 75

   •    Aantal posts: 3.052

   Ok, maar wie gaat er dan in de oude (moeilijk verhuurbare) ruimte van de supermarkt zitten en waarom zou een supermarkt de dure meters in de uitbreiding pakken? Dit aangezien de verhuurprijs per m2 voor een supermarkt lager ligt. Dit lijkt op kapitaalvernietiging.
   
   Horeca is uiteraard een mooie toevoeging, ook voor de uitbreiding.
   
   Als alles af en netjes is (2024?), bezoekers/huur/omzet/ontwikkeling goed en rentes nog steeds erg laag, dan zal er vast een investeerder tegen 4,5% NIY willen instappen. ECP maakt dan alsnog verlies op de verkoop van een aandeel, zeker wanneer alle ontwikkel/beheer/management fees worden meegenomen.
6. Branco P 22 februari 2020 12:37

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 14 apr 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4022

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   In de oude unit een Action of Lidl/Aldi is prima, zijn grote trekkers, zorgen voor veel extra traffic en dus extra omzet voor overige winkels en dus toekomstige huurstijgingen. Hetzelfde effect gaat uit van een mooie Versmarkt en/of Foodcourt. De manier waarop jij naar zo’n casus kijkt is niet de juiste manier Junkyard, soms moet je een trekker binnen halen tegen een laag huurniveau (Primark naar Woluwe zou bijvoorbeeld helemaal fantastisch zijn) om dat later dubbel en dwars terug te verdienen uit huurstijgingen en herwaardering. Je moet altijd naar het grote plaatje kijken en naar de toekomst.
   
   ECP zal uiteraard alleen een JV aangaan als de JV Partner tegen de alsdan geldende boekwaarde instapt. Ik zie AXA dat wel doen
7. junkyard 22 februari 2020 13:29

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 14 apr 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1096

     Gegeven: 75

   •    Aantal posts: 3.052

   Supermarkt in uitbreiding stoppen lijkt mij niet logisch (ik verwacht niet dat de supermarkt tegen €500 per m2 wil huren), behoud van een (budget) supermarkt op de huidige minder verhuurbare ruimte (goedkopere meters, circa € 200 per m2?) met laag plafond lijkt mij meer logisch.
   
   Natuurlijk moet worden gedacht over publiekstrekkers, ik denk alleen niet dat dit een extra supermarkt is in een groter winkelcentrum, een gedeelte binnen Woluwe reserveren voor extra verswinkels/foodmarket kan natuurlijk wel. Volgens mij mist nu nog een bioscoop in Woluwe, met wat aanvullende horeca zou dit een mooie (echte) aanvulling zijn op het winkelaanbod, en voor meer mensen reden zijn om langs te komen.
8. junkyard 22 februari 2020 14:41

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 14 apr 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1096

     Gegeven: 75

   •    Aantal posts: 3.052

   @Branco P, waar is de Woluwe shopping plattegrond met invulling van de winkels zichtbaar? Op de Woluwe site zie ik geen plattegrond (vreemd). Qua openingstijden valt er meer te winnen (behalve zaterdag tot 20.00h), of is het in België (net als Frankrijk) soms moeilijk realiseerbaar om de winkels op zondag te openen?
   
   Ik wil hier in meer detail naar kijken, omdat ECP zo zwaar inzet op Woluwe, en ik je opmerkingen probeer te plaatsen. Extra supermarkten (met goedkope meters) zie ik niet snel als waarde toevoegend (ambachtelijke verswinkeltjes incl. bereidingen wel), als Woluwe echt een stap omhoog wil maken dan moet er naar mijn mening meer entertainment/beleving (bios/horeca zoals URW) worden toegevoegd.
9. The Third Way... 22 februari 2020 15:04

   auteur info

   • The Third Way...

     Lid sinds: 18 dec 2009

     Laatste bezoek: 14 apr 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1755

     Gegeven: 569

   •    Aantal posts: 4.237

   Vroeger had Woluwe een supermarket maar dat was geen succes. Daarna kwam er een luxe supermarket, geen succes. Nu is er weer op dezelfde plek een 1.400 m2 "delicatessen-supermarket" (ROB) en daar gaat het veel beter mee…
   
   Woluwe is makkelijk bereikbaar, goede parkeergelegenheden, en ligt vlakbij duurdere wijken.
   
10. hjs64 22 februari 2020 16:27

    auteur info

    • hjs64

      Lid sinds: 22 nov 2016

      Laatste bezoek: 14 apr 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 716

      Gegeven: 784

    •    Aantal posts: 3.981

    @TTW, ik begrijp dat je tijd over hebt ;). Ik begrijp ook dat je in de buurt van Brussel woont ;).
12. Branco P 22 februari 2020 17:53

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 14 apr 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    Junkyard, we bedoelen redelijk hetzelfde, mooie luxe supermarkt, delicatessenwinkels, Hoogwaardige eettentjes. Supermarkt zal max 250 euro per m2 willen betalen, niet zo veel, maar wel trekker van jewelste. Een Primark zal ook max zoiets willen betalen.
    
    Je moet op de normale website kijken, en dan bij de winkels, daar is een plattegrond. Op de mobiele versie van de website vind ik hem niet, dus zal wel alleen op normale site zijn.
13. Branco P 22 februari 2020 17:56

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 14 apr 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    Toen ik er was, een paar maanden geleden, zat er een Match supermarkt, en volgens mij nu nog steeds
14. Branco P 22 februari 2020 17:59

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 14 apr 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    Die ROB’s supermarkt heb ik even bekeken, dat zou inderdaad een fantastisch concept zijn voor Woluwe winkelcentrum, alleen die zullen niet zo makkelijk in de kelder te manoeuvreren zijn
15. hjs64 22 februari 2020 18:02

    auteur info

    • hjs64

      Lid sinds: 22 nov 2016

      Laatste bezoek: 14 apr 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 716

      Gegeven: 784

    •    Aantal posts: 3.981

    quote:

    Branco P schreef op 22 februari 2020 17:59:

    Die ROB’s supermarkt heb ik even bekeken, dat zou inderdaad een fantastisch concept zijn voor Woluwe winkelcentrum, alleen die zullen niet zo makkelijk in de kelder te manoeuvreren zijn
    

    Ik heb begrepen van de post van TTW dat die ROB lekker loopt, mooi laten zitten waar ze zitten zou ik zeggen. Zit er al een Action of Aldi?, dat soort low cost zaken lijkt me ideaal voor de kelder, stoort de klant ook niet.
16. Branco P 22 februari 2020 18:36

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 14 apr 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    hjs64 schreef op 22 februari 2020 18:02:

    [...]
    Ik heb begrepen van de post van TTW dat die ROB lekker loopt, mooi laten zitten waar ze zitten zou ik zeggen. Zit er al een Action of Aldi?, dat soort low cost zaken lijkt me ideaal voor de kelder, stoort de klant ook niet.
    

    Die ROB loopt zeker goed, hij zit alleen niet in het winkelcentrum van ECP! :-)
17. hjs64 22 februari 2020 18:45

    auteur info

    • hjs64

      Lid sinds: 22 nov 2016

      Laatste bezoek: 14 apr 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 716

      Gegeven: 784

    •    Aantal posts: 3.981

    quote:

    Branco P schreef op 22 februari 2020 18:36:

    [...]
    
    Die ROB loopt zeker goed, hij zit alleen niet in het winkelcentrum van ECP! :-)
    

    Potverdikkie, heb ik kennelijk de post van TTW verkeerd begrepen ;).
18. Branco P 22 februari 2020 19:03

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 14 apr 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    hjs64 schreef op 22 februari 2020 18:45:

    [...]
    Potverdikkie, heb ik kennelijk de post van TTW verkeerd begrepen ;).
    

    Nee, TTW had het (helaas) verkeerd. Maar kijk gewoon zelf op Google en op de site van het winkelcentrum zou ik zeggen, zo moeilijk is het niet.
19. Marco19 22 februari 2020 19:41

    auteur info

    • Marco19

      Lid sinds: 15 mrt 2004

      Laatste bezoek: 14 apr 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 239

      Gegeven: 108

    •    Aantal posts: 1.938

    Corona-virus kan weleens negatief uitpakken voor de Italië centra...afhankelijk van hoeveel mensen de komende tijd bestek raken en de acties van de overheid.
20. The Third Way... 22 februari 2020 19:47

    auteur info

    • The Third Way...

      Lid sinds: 18 dec 2009

      Laatste bezoek: 14 apr 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1755

      Gegeven: 569

    •    Aantal posts: 4.237

    quote:

    Branco P schreef op 22 februari 2020 19:03:

    [...]
    
    Nee, TTW had het (helaas) verkeerd. Maar kijk gewoon zelf op Google en op de site van het winkelcentrum zou ik zeggen, zo moeilijk is het niet.
    

    Je hebt gelijk, ROB (eigendom Carrefour) zit tegenwoordig een stuk verderop. Dus die heeft het ook niet gehaald. Ik woon er al lang niet meer...
    
    Match is een wat duurdere supermarktketen. Geen idee hoe die draait. Zit die ook op de begane grond tegen de garage (waardoor het geen directe trekker zou zijn voor het shopping center op de hogere verdieping)?
    
21. Branco P 22 februari 2020 20:32

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 14 apr 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    The Third Way... schreef op 22 februari 2020 19:47:

    [...]
    Je hebt gelijk, ROB (eigendom Carrefour) zit tegenwoordig een stuk verderop. Dus die heeft het ook niet gehaald. Ik woon er al lang niet meer...
    
    Match is een wat duurdere supermarktketen. Geen idee hoe die draait. Zit die ook op de begane grond tegen de garage (waardoor het geen directe trekker zou zijn voor het shopping center op de hogere verdieping)?
    
    

    Ja op niveau -1 noem ik dat, dat is het niveau van de parkeergarage. Kijk in die nieuwe ontwikkeling komt 8.000 m2 extra winkelruimte. Mijn ideale invulling daarvoor zou in ieder geval Primark zijn en een mooie foodcourt met delicatessezaken en eettentjes en 1500m2 zeer hoogwaardige supermarkt, denk aan een Marqt of zo'n ROB. Ja die betalen dan per m2 een wat lagere huur maar zorgen voor een enorme boost van de gehele verdieping op niveau 0. Dat is de verdieping waar thans circa 90% van de huur binnenkomt. Als je die verdieping verder laat floreren door zeer aantrekkelijke trekkers toe te voegen, dan hoeven die toegevoegde trekkers zelf helemaal niet veel huur te betalen want zij zorgen ervoor dat bij de overige winkels in de toekomst de huur flink verhoogd zal kunnen gaan worden. De mensen bij ECP kennen dit principe heel goed, het zijn oude rotten in het vak, dus ik heb er wel vertrouwen in dat het de goede kant op zal gaan met de invulling van de nieuwe ontwikkeling.